Доверительное управление квартирой: преимущества и недостатки

Доверительное управление – один из удобных инструментов для рантье, которые хотят сдавать квартиру выгодно, но при этом не желают заниматься организационными моментами: поиском жильцов и их заселением, оплатой коммунальных счетов, отчислениями в налоговую, ремонтными работами и решением непредвиденных ситуаций. Все эти задачи берет на себя компания, которая занимается управлением квартирой за определенную плату или процент от ежемесячных платежей квартирантов.

Содержание статьи:

• Что такое доверительное управление недвижимостью
• Преимущества доверительного управления
• Минусы доверительного управления
• Процесс передачи квартиры в управление
• Яркий пример доверительного управления

Что такое доверительное управление недвижимостью

По сути, доверительное управление квартирой – это передача прав на использование имущества другому лицу с целью получения совместной выгоды. Организация получает право в рамках установленных ограничений сдавать в аренду жилье, чтобы получить максимум средств. Чаще всего в доверительное управление попадают квартиры, дома, комнаты, однако законом не запрещено отдавать в управление и другие активы – ценные бумаги, долю на предприятии, технику, автомобили.

Когда речь идет о недвижимости, это означает, что управитель (чаще всего – управляющая компания) занимается размещением объявлений, оплатой коммунальных услуг, налогов, клинингом, заселением, а также задачами, которые связаны с поломками, износом. Распорядитель не является риелтором, точнее он берет на себя агентские услуги, но этим его деятельность не ограничивается: доверительное управление является гораздо более масштабной работой, которая, помимо прочего, осуществляется не единично, а на регулярной основе в течение определенного времени. Основная цель доверительного управления – заработать средства для собственника без его непосредственного участия в процессе.

Для соответствия букве закона заключается договор, в котором прописывается перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять в рамках действия этого документа. Также там указывается комиссия, которую получает распорядитель: иногда это бывает фиксированный доход, но чаще всего устанавливается процент со сдачи в аренду – так менеджер становится максимально заинтересован в получении высокой прибыли.

Вопросы, связанные с доверительным управлением, регулируются Гражданским кодексом: передать в управление разрешается практически любое имущество, но только если оно принадлежит конкретному лицу, а не является частью муниципального предприятия, не находится в хозяйственном ведении и т.д.

Что следует помнить: доверительное управление – это не обременение, не передача прав собственности. Кроме тех действий, которые прописаны в договоре, распорядитель не может предпринять никаких действий, в том числе – не может подарить квартиру, продать ее и т.д.

Преимущества доверительного управления

Сегодня в России и, в частности, в Петербурге доверительное управление находится на пике своей популярности, и с каждым годом появляется все больше компаний, которые оказывают подобные услуги. Почему такой формат популярен? У него есть немало плюсов:

• Экономия времени. Такая услуга избавит собственника от необходимости выезжать на объект, решать возникающие вопросы с ЖЭКом, показывать квартиру, делать фотографии. Это исключительно удобно, если вы занятой человек, либо проживаете в другом городе или стране. И, определенно, без этого не обойтись, если у вас в собственности сразу несколько объектов недвижимости. Вам достаточно будет один раз подписать договор доверительного управления, после чего вы просто будете получать деньги на карту.
• Регулирование договора на законодательном уровне: менеджер не сможет вас обмануть, а за все действия, направленные против вашего объекта недвижимости, ответит по закону. Крайне редки случаи, когда управляющая компания выходит за рамки своей деятельности.
• Все возникающие проблемы решает распорядитель. Арендатор залил соседей? Сломался телевизор? Лопнула батарея? Все эти проблемы решит менеджер самостоятельно. Именно ему будут звонить из жилищной конторы, с ним будут разбираться в случае появления проблем.

Минусы доверительного управления

Конечно, у такой услуги есть и свои недостатки:

• Дополнительные траты. Управляющая компания может брать до 25% от дохода за свои услуги. К тому же, сегодня арендный рынок Петербурга переживает не лучшие свои времена, и есть риски, что квартира будет приносить меньше дохода, чем вы ожидали. Особенно, когда речь идет о посуточной сдаче.
• Легкий обман: агент может сдавать квартиру посуточно в то время, как говорит, что сдает ее помесячно – впрочем, такая ситуация будет невозможна, если с каждым, кто заселяется, будет заключаться официальный договор.
• Обязательная оплата налогов. Если вы заключаете договор доверительного управления и регистрируете его, вам потребуется оплачивать налог с полученного дохода – причем, налог вы будете платить со всей суммы целиком, комиссия агенту учитываться не будет.
• Неосведомленность. Вы можете не знать, как именно используется квартира, и что с ней происходит – кто в ней живет на данный момент.
• Износ жилья может оказаться выше, чем если бы квартиру сдавали вы сами.
• Вы не сможете в любой момент прекратить сдачу – необходимо будет дожидаться завершения действия договора (при желании можно установить возможность расторжения договора в любой момент, однако не все агенты на это соглашаются).

Несмотря на обилие недостатков, доверительное управление является весьма удобным инструментом, а если контролировать работу агентства, то можно избавить себя от ряда имеющихся рисков.

Процесс передачи квартиры в управление

Если вы приняли решение воспользоваться такой услугой, то потребуется сделать следующее:

• Найти компанию, которая занимается управлением, либо индивидуального предпринимателя. По закону в качестве управителя не может выступать лицо, которое в будущем унаследует эту квартиру. В большинстве случаев, договор заключается со специализированной фирмой.
• Вы должны четко сформулировать, что требуется от компании, какие действия она должна выполнять, каковы будут полномочие менеджера, срок действия договора, величина процента комиссии.
• Открыть счет в банке, на который будет поступать оплата, собрать необходимые документы (право собственности, паспорт, доверенность на агента).

Составить договор, подписать акт-приема передачи и зарегистрировать в Росреестре.

Яркий пример доверительного управления

Можно ли считать договор с УК в апарт-отеле контрактом на доверительное управление? Ответ вполне очевиден – да, можно. Управляющая компания осуществляет те же действия – поиск арендаторов, заселение, оплату к/у, ремонтные работы. Вместе с тем, она предоставляет полный комплекс гостиничного сервиса – заказ еды и билетов, клининг, услуги переводчика, в гостинице часто есть прачечная, переговорная, коворкинг-зона, ресторан, лобби-бар. В большинстве случаев договор с УК заключается на три года. Доходность составляет 9-12% годовых, комиссия – 10-25%.

Существуют разные доходные программы – в некоторых случаях собственник принимает участие в управлении (например, оплачивает к/у), в этом случае размер комиссии минимален.